Nuevo criterio del TEAC: ¿es posible la deducción de la hipoteca cancelada en la venta de mi vivienda habitual?
La deducción en IRPF de la hipoteca cancelada en la venta de la vivienda habitual ha sido objeto de reciente análisis tras una nueva resolución del TEAC, que aclara cómo debe aplicarse este beneficio fiscal en determinadas operaciones inmobiliarias. Esta resolución afecta a contribuyentes que han transmitido un inmueble y mantienen cargas hipotecarias vinculadas a la vivienda, unificando criterio sobre un asunto que afectaba a miles de contribuyentes.
La nueva resolución (Resolución 2995/2025, de 20 de octubre de 2025) establece que sí puede deducirse, siempre que la vivienda se comprara antes del 1 de enero de 2013 y el contribuyente tuviera derecho al régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, estableciendo principalmente que:
- La cancelación de la hipoteca realizada con el precio de la venta es deducible en el IRPF.
Hasta ahora, Hacienda solo admitía deducción por las cuotas pagadas antes de la venta, dejando fuera la amortización final, que suele ser la de mayor importe. Entendía así que el importe obtenido por la venta no podía computarse en la base de la deducción por inversión en vivienda.
- El origen del dinero no afecta a la deducción.
El TEAC afirma que lo importante es el destino del importe, no su procedencia. Si el dinero se utiliza para amortizar la hipoteca vinculada a la vivienda habitual, entonces puede deducirse dentro del régimen transitorio.
Requisitos para aplicar la deducción en IRPF tras la venta de la vivienda
Para beneficiarse de esta interpretación más favorable, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
- Vivienda adquirida antes del 1 de enero de 2013. Solo aplica para quienes ya disfrutaban de la deducción antes de su eliminación.
- Haber aplicado la deducción en ejercicios anteriores. La normativa exige continuidad en la aplicación de la deducción.
- Que la vivienda vendida fuera la vivienda habitual. Debe haber cumplido los requisitos de habitualidad según el IRPF.
Límites y cuantías de la deducción por la hipoteca
El régimen transitorio mantiene las reglas de la antigua deducción por vivienda habitual:
- Base máxima anual deducible: 9.040 €
- Porcentaje de deducción: 15 % (7,5% parte estatal y 7,5% parte autonómica)
- Máximo a recuperar por contribuyente: 1.356 € al año
Con el nuevo criterio, se podrá incluir en esa base: las cuotas pagadas antes de la venta, más la parte de hipoteca cancelada con el importe de la venta.
Rectificar declaraciones de IRPF: recuperar deducciones no aplicadas
¿Puedo recuperar dinero de declaraciones anteriores? Sí, ya que la resolución permite rectificar declaraciones de ejercicios no prescritos.
Si en esos años vendiste tu vivienda habitual, adquirida antes de 2013, y utilizaste parte del precio para cancelar la hipoteca, es muy probable que puedas reclamar.
Conclusión: una oportunidad para ahorrar en tu IRPF
La resolución del TEAC supone un importante beneficio fiscal para miles de contribuyentes. La cancelación de hipoteca realizada con el importe de la venta pasa a ser plenamente deducible, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio.
En G&R Asesores te recomendamos:
- Revisar si tu vivienda fue adquirida antes de 2013
- Comprobar si utilizaste el precio de venta para cancelar el préstamo
- Analizar si puedes rectificar declaraciones de IRPF anteriores
- Solicitar ayuda profesional para presentar la documentación
Si crees que esta resolución puede afectarte, te ayudamos a comprobarlo y a recuperar lo que te corresponde. Contacta con nosotros sin compromiso.
